幸福指数、青年未来和房地产预售制度

    幸福是每个人终身追求的一种感觉。不管是想买个包，买个手机买个电脑，读个好学校，娶个好媳妇儿嫁个好老公，买个好房子等等，都是为了在幸福的路上多走一步，更接近幸福一点。幸福感是一种感觉，也可以说是人生存和追求的终极意义。但是什么是幸福没法定论，因为每个人追求的东西不同。但是普通大众普遍追求的一些指标可以统计和评分来大体评判特定人群的整体幸福感，也就是幸福指数。众所周知，并不是越有钱就越幸福。毫无疑问当然，收入是幸福感其中一个非常重要的原因。经济水平的发展十分重要，尤其是在摆脱极端贫困方面。而健康水平同样是影响幸福程度的因素之一，毫无疑问，身体和心理健康水平都需纳入考量。
    幸福指数A类指标：涉及认知范畴的生活满意程度，包括生存状况满意度(如就业、收入、社会保障等)，生活质量满意度(如居住状况、医疗状况、教育状况等)。B类指标：涉及情感范畴的心态和情绪愉悦程度，包括精神紧张程度、心态等。C类指标：指人际以及个体与社会的和谐程度，包括对人际交往的满意程度、身份认同，以及个人幸福与社会和城市发展之间的关系。 美国的经济学家P.萨缪尔森提出了一个幸福方程式：效用/欲望=幸福指数。欲望是一种缺乏的感觉与求得满足的愿望，它分为五种层次，从下至上：第一个层次是人的基本生理需要，第二个层次是安全需要，第三个层次是归属和爱的需要，第四个层次是尊重的需要，第五个层次是自我实现的需要。一般以五个指标来评估居民幸福指数，包括社会活动、社会地位、财富状况、交际能力和身体状况。
    在联合国可持续发展解决方案网络(SDSN)与哥伦比亚大学地球研究所共同发布的《全球幸福指数报告》中的157个样本国家和地区中，中国排第83名，台湾排名35，香港排名67。报告有一套非常复杂的标准，这套标准包括九大领域：教育、健康、环境、管理、时间、文化多样性和包容性、社区活力、内心幸福感、生活水平等。在每个大领域下，又分别有3-4个分项，比如教育领域下有读写能力、学历、知识、价值观等，总计33个分项。排倒数的国家是阿富汗，排名154，其次是多哥和叙利亚。布隆迪排名最后，157名。
    据2015年6月香港《星岛日报》报道，民意调查机构盖洛普(Gallup Poll)公布全球幸福指数，拉美国家巴拿马蝉联榜首，香港排在下游的120位，台湾排59位，中国排127位。
    不知道大家对这几个全球排名感觉如何。我个人的感觉是，周边接触到的绝大部分人都不幸福，偶尔有些自我感觉良好的，要么是表演幸福，要么是虚荣。那不是幸福。绝大多数人每天都被各种不同的焦虑所围绕--我们不幸福。
    更重要的是，很多人迷惘，不知道该怎么才能追寻幸福。很多人还没出发就已经觉得被打到了。因为现行的根深蒂固的规则已经让胜负已定。

    青年的未来在哪里？

青年追求决定国家未来。爱国、敬业、奉献，这些不时尚，甚至一些年轻人不太愿意提起的词语，其实是一直以来，社会所崇尚与追求的核心价值观的概括。时代开放了，思想多元了，并不等于没有好坏对错；允许“异质思维”的存在，不意味着放弃主流价值观。核心价值观之所以能够存在，因为它是一种文化的传承，一种精神的坚守，一种能获得大多数人认同的行为规范。

    不同的国家，不同的历史时期，都会有自己的核心价值观。即便在美国这样价值观多元的国家，也依然存在对核心价值观的塑造与传播。诸多的好莱坞大片，不管情节做怎样的改变，技术手段怎样提升，也不管其如何表达与包装，内核都与“美国梦”及其涵盖的爱国、自由、民主、平等相关。有人说，“高大上”的核心价值在网络时代很难被年轻人所接受，其实，难以被接受的不是价值观本身，而是这些价值观的表达方式——是空洞说教，还是潜移默化，效果天壤之别。青年的未来需要在并不完美的现实里，依然有理想，有追求，有坚守，在向上向善中实现自我，服务社会。但是再坚韧的种子，也需要必须的土壤和平台才能生根发芽乃至绽放。
习总指出，祖国的未来属于青年，重视青年就是重视未来。各级党委和政府要加强对青年工作的领导，为广大青年成长成才、建功立业创造良好环境和条件，帮助和支持广大青年在时代的舞台上展现风采、发光发热，努力为实现“两个一百年”奋斗目标、实现中华民族伟大复兴的中国梦贡献青春的激情和力量。

    但是，未来是光明的，道路却显得异常屈折。

    我们看到的是不管是大学还是小学乃至幼儿园，都已经被功名利禄所包围。浮躁成了主流的状态。大学生们作为青年的主要代表，却更多的是迷茫。找个高薪工作，有项目有资金的导师，找个高富帅白富美（为什么都离不开“富”呢？）成了最有理想的人生观。“成功学”泛滥教导的却并不是真正的抱负和事业心，而只是虚荣。“背弃了理想，谁人都可以”。于是毕业即失业，或者投身于滚滚红尘，艰难生存，还怎么能“不忘初心”？又怎么能像往日的师傅一样潜心苦学数十年专注于一件事，做到极致，不断钻研，不断开发，不断创新，搞懂搞透，无限的发挥自己的创造力？投身于各行各业的年轻人如果都能有这种追求，那各行各业的科技水平和工艺的持续发展精益求精就是水到渠成的，“工匠精神”也会成为令人敬佩的专业素养，而不是口号式的鼓吹可以取得的效果。这样的环境下青年才可以把自己的兴趣和特长与工作结合起来，发挥出在最大的效能。对于每个个体来说，有兴趣有爱好，有专业有追求，幸福感也会大大增加吧。

    我们的青年，在学校就要攀比衣食住行，还未毕业就要为找个养家糊口的工作而苦苦挣扎不惜牺牲自己的专业、兴趣。养家糊口当然是责任，但是如果能让大部分人的兴趣和工作相统一，让大部分人的价值观回归到本性，能创造的价值应该会更大。现实上来说当有没有房子成为能不能找到女朋友的必要条件后，大部分青年步履维艰。“高薪”成为了找工作的唯一标准，收入水平成为了成功的唯一标准，成为了出卖自己的时间、健康、感情、理想的唯一价码。而高不可及的房价就像是个梦，很多脆弱的人连梦都不敢做就只能放弃了。沉溺于网络游戏，就像精神鸦片。网吧才2元一小时啊，还有空调。网络世界也许能找到更多的幸福感，在那里也许可以扮成其他人，其他自己想成为的“成功”的人，廉价而高效。况且还有各种低成本的骗术等着你去发掘和实现，每天QQ上都会收到各种诈骗信息。因为网络是最低成本的诈骗发起地，诈骗成为这一部分没有资本没有平台的青年的最佳的选择。对于这部分青年来说，他何尝不是牺牲了自己的理想，牺牲了自己的青春。但更大的受害者确实受骗者，却是整个社会。

    我们的青年，本来都有自己的追求。有的爱音乐，有的爱美术，有的爱旅行，有的爱木工，有的爱发明，有的爱建筑，等等。但是大部分青年人作为所谓的屌丝，却没有钱来实现自己的追求，做自己想做的事。没法实现自己的兴趣爱好，甚至不敢买自己想买的东西。幸福感在哪里？哪怕是找到好工作的白领，存钱买房成了最大的目标。所以我们的存款率存款额巨大，流动性不足。怎么办？降息，降准，增发。刺激内需。但是即使有钱，中国人敢花吗？存钱买房、存钱结婚、存钱养娃儿、存钱治病、存钱读书、存钱买墓。哪怕存款的速度远远跟不上房价学费医疗费墓地价格的上涨速度，那也得存啊，总要向前看，总要努力啊是吧哪怕看不到希望？放弃了理想没关系，背离了自己没关系，道德标准下滑没关系，价值观偏移没关系，环境污染殆尽没关系。但是在付出了这么多之后，还是不能“成功”，还是买不起房，还是屌丝，那到底是哪里出问题了呢？
网上的东西便宜，所以网络销售火爆，挤垮实体店铺。不良商家看到这个契机就推出假冒伪劣商品，达到泛滥的地步。甚至连食品药品奶粉疫苗都不能保障安全了。这是一个怪圈，是一个恶性循环。就像大环境中的金融经济和房地产经济挤垮实业。虚无的金融经济和房地产经济撑大了表面数据，但却无异于饮鸩止渴。遏制了满足日常所需的内需消费，扼杀了青年们满足自己的小小兴趣小小幸福和快乐的胆量，要知道一套房子足以让两个青年的两家人节衣缩食十几年，谈何兴趣消费，谈何追求理想？

    房地产经济已经快要压垮实体经济了。人的流动总是往工资高的地方和行业去，资本的逐利性就是人的逐利性。房地产的“繁荣”炒高了地价，工业用地的价格也水涨船高。建厂房的成本当然也是一样增加。而以本人所在的小城市为例，作为生产者的员工月薪一般3-5千元，但是建筑行业的技术工人日薪可达3-5百元。导致工厂工人工作积极性降低，人心浮躁，甚至不服从管理乃至破坏生产，很简单大不了不干啦去工地。虽然辛苦点但是工资还高呢，虽说不是每天有活干但是一个月干十天就抵上一个月班，剩下二十天还能打牌玩去呢。导致实业工厂生产效率降低，人工成本进一步增加。而我们的CPI居民消费价格指数（这个是不包含房地产价格的）增长率并不高，大概只有4%左右每年，这4%中还有相当一部分是由于油价等大宗产品价格上涨带来的连锁反应。换言之实业产出的产品价格并没有大幅上涨，那么这些土地、建筑、人工等成本的上涨无疑都成为实业工厂的巨大负担。但是，这还不是最重要的。贷款政策才是压死实体经济的最后一根稻草。资本的逐利性让银行很愿意将贷款发放给稳赚不赔的房地产业，却对实体经济的中小企业收紧银根。毕竟实体企业利润率低回本周期长，是赚是赔还不一定呢。当然这是对比的房地产永远上涨的情况。不过很现实的现象是笔者最近看到多地都有很多半途而废的厂房和倒闭的实体公司，据称都是因为还清了银行贷款后续贷的时候未获批准导致资金链断裂而垮掉的。
房地产业的欣欣向荣，让所有人都认为房价只涨不跌而且是上涨速度最快的，当然银行是最大的推手，因为银行是房地产业最大的接盘侠。几乎所有的地，所有的房子，东欧被抵押给银行做了贷款。要知道这个抵押可是按照当时的市场价格抵押的，并不是成本价格。如果房价持续上涨，银行是相当安全，因为违约者将面临银行收回地产或者房产的风险，银行收回后甚至可以溢价卖出去再赚一笔。但是，如果房地产价格下降会怎么样？
必然有很多投资者放弃还贷主动违约，导致进一步供过于求，价格进一步下滑成为恶性循环，银行哪怕收回房产地产，因为贷出的是房地产价格上涨时候的市场价格，收回的只是成本价格建造的房子，而在房地产不景气的时候房子只是一堆砖石瓦块而已，这时候银行就成了最大的输家。股东们不会让这一现象发生，所以必须推动房地产市场持续高速增长才能用越来越大的泡沫掩盖这个烂摊子。从这个房地产绑架银行的角度看来，房地产绑架了所有人。因为我国的大部分银行虽说是股份制，但还是国有银行。而且银行放贷出去的钱，也是全体国民省吃俭用存下来准备买房子或者养老的钱。房价下跌导致的银行破产结果是没买房的人可能血本无归，有一套房的人相对安全反正要住的，有多套房的人资产缩水，多余房产低价也无法抛售。所有人，所有行业都被房地产绑架了。去库存怎么去，是让本来就无心种地任由土地荒芜的农民进城买房，还是鼓励大家再生二胎然后等个十几年房地产泡沫撑不下去了，下一波接盘侠又长大？事实上大家都清楚，这都是头疼医头脚疼医脚，甚至都只是饮鸩止渴。拖得越久，摔得越重。

    我们知道房产商他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。基本上就是“空手道”。
房子修好后在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是召集公司内部员工和一些相熟的炒房客 （或者干脆是一些从招聘会上收集的临时聘用人的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进 口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。就这样，通过开盘前的内部认购，房产商其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，房产商再打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。 如果有真正的投资者或者刚需者买房，那就按这个加价了30%的价再加上利润卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了。其实银行在这个过程中是推手，也是最大的风险承担者。是被绑架者，也是患上斯德哥尔摩综合症的绑架者：被房地产绑架的银行必须绑架全体和银行有关联有经济往来的行业和个人，才能维护自己的利益。

  
    那么，商品房预售制度又是扮演怎样的角色呢？商品房预售制从香港传至内地，在发源地香港，商品房预售又是怎样的呢？
　　对于“卖楼花”（即期房销售）的来历，香港有多种版本。大致的说法就是香港的房地产巨头发明了此方法，之后“楼花”让许多人赚到钱，同时又解决了许多人的居住问题。20世纪50年代初，香港政府还未推行公共房屋制度。许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。一些房地产商就想出妙招，在楼宇未盖好之前，预收买家一部分资金。待楼宇竣工交付使用时，买家再付余款。“楼花”制度下，多方在其中获得利益。　　在1955年到1965年间，“楼花”制度给香港的发展注入极强的动力。上世纪60年代中期香港发生了地产有关的金融危机。之后的几十年间，香港政府出台了大量商品房预售制度的规范性文件，如香港的楼花一般是毛胚房，禁止炒卖楼花行为等。在这方面，内地相应的监管有些滞后。
　　相比于发达市场经济中的现房销售制度，商品房预售制度有一定的特点。购房者在房屋未竣工前交付一定的款项，而开发商则做出房屋将售予楼花购买者的许诺。虽然房屋买卖合同尚未成立，商品房预售的合约行为却已受到法律保障。虽然预售制是香港的一项发明，现实中却容易被人利用。房地产开发的高杠杆和开发商的高负债，都可能推高楼价，也可以导致金融危机。
　　更重要的是，楼花事实上是可以炒卖的。一些人在预售期购买大量楼花，之后再卖给终端客户。中间的投机商可以借机捂盘或者制造各种扭曲市场的行为。此外，“货不对板”也是楼花制度中容易引起纠纷之处。这也是许多民众对预售制不满的原因。有人觉得，商品房预售是开发商精心设计的骗局。他们制造“期房价格低”的假象，无偿占用购房者的预付款，也无需承担房屋建成后的存货成本。开发商拿到预售款之后，获得银行贷款，还能到下一个项目囤地炒地。买房者承担风险：开发商不按期交房，或交房之后有瑕疵，维权很麻烦。据说，预售制是开发商利用强势地位对买房者的欺压。

    通常买东西都可以看到最终产品鉴定其质量如何，但买预售房的人在签署有效合同的时候却没有这样的好处。合同：购买预售房要先签合同，但要等到楼房建成、住宅平面图注册之后，合同才能履行。建筑材料包括钢筋水泥、地板砖、墙面砖之类的材料消费者几乎没有挑选的权利。购买预售房，在施工过程中，经常需要对建筑图纸进行修改，有时可能会导致完工后的单元与原来图纸所显示的并不完全一致。买主既无从确切了解住房单元建成后是什么样子，也无法准确得知住房固定装置和装修的质量和规格。有时住房固定装置和装修的质量、规格与买主在购买时所想象的与完工后住房单元的样子并不相符。甚至，楼盘延期交付数不胜数甚至成为常态，烂尾导致无法交付的案例也屡见不鲜。购房者全家辛苦半生的购房款打了水漂。
    2012年八月初，市场传出住房和城乡建设部研究取消“商品房预售制”消息。此后住建部出面辟谣，否认市场的传闻。因为担心“商品房预售制”被取消，沪深交易所的房地产股价全盘下跌。由此可见预售制度对房地产的贡献和影响。

    《城市商品房预售管理办法》自1995年1月1日起正式施行以来，我国的房地产价格一路高歌猛进。我们来看看这个办法的相关条款：
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
第十三条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
第十四条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第十五条 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

    我们来逐条看看这些条款是怎么实施的。
    综合我国国情，投入资金是否达到25%这个，相信每个房产商都会想办法让报表显示达到。确定施工进度和竣工交付日期自然不在话下。《商品房预售许可证》的取得，可以参考第十五条指导的方法，毕竟万一被发现是违法取得，也无非是撤销许可并处罚金3万元。不按规定使用商品房预售款项的，也就是说将购房款挪作他用的，可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。对于动辄数亿数十亿的房产预售款来说，3倍以下但不超过3万元，这还真是要好好算算。。。三万元可能连九万牛一毛都算不上。完全可以忽略不计的违法成本对应着数亿数十亿的资金，这是在逼着他违法啊！至于预售的商品房交付使用之日起90日内办理属权登记，我想大部分房产商应该都没有按规定落实。笔者所处的小城据说相当部分小区入住多年都还没法办理房产证，因为各种手续不全？这些不是应该在预售前就审核的吗？至于“开发企业应当承担违约责任”，在整个购房过程中，购房者都没有话语权甚至知情权。收房前对房屋质量、小区配套没有知情权控制权，对开发商延期交房的也无计可施，对交房后因为开发商证照手续不全办不了房产证无能为力，对小区学区划分没有决定权。笔者所在的小城因为以上这些问题经常发生业主到政府门前举横幅维权的现象，让政府公信力和形象受到影响，这也是房地产绑架政府的一个微观明证。开放商违法不需成本，开发商违约了购房者无计可施，因为大不了开发商说给你退房行了吧？殊不知当时购买预售房的时候的价格现在已经又大幅上涨，此时按原合同价退房损失更大，退房了就又买不起或者又要多花几十万才能买到房了。这些都让开发商可以肆无忌惮的违约违法，因为不需要承担任何责任和惩罚，只需要背负一点道义上的压力。而这个，在巨大的利润面前，可以很轻易的抛开一边就行了。

    那么假如取消了商品房预售制度那会怎样呢？
    首先银行压力没那么大了，风险降低。现房贷款的风险毕竟比期房贷款的风险要小。可能会在一定时期内导致房产价格下滑，部分没有实力的小房地产商破产。但换个角度这何尝不是优胜劣汰的过程？房地产生产销售过程中违规违法的更多的更普遍的也是这些没实力的小型房地产商，制造了太多社会事件，增加了不稳定因素，危害了政府公信力。而房地产价格一定的下滑，会缓解青年的购房压力和大家对房地产的关注度，解放出更多的劳动力，包括普通工人和我们的青年，可以不再聚焦于房地产，踏踏实实的做好本职工作，青年购房压力减小后可以潜心专注做自己的工作甚至追求自己的兴趣，银行的存款的流动性并不会因为房地产的增长变缓而停滞，达到一定的临界点后当买房不再成为整个社会的普遍负担，全体国民敢于消费，不光可以提高流动性扩大内需刺激消费，更可以提高全体国民的劳动积极性和生活积极性，自然会提高幸福指数。
不用怕被房地产绑架，一味的隐忍退让只会让泡沫越来越大危险性越来越大。不破不立，只有挣脱出来才能把银行，实体经济，青年们，全体国民从房地产的绑架中解放
出来。也许没有了这么大的购房压力，整个社会的经济更活跃，生活更纯粹，人心更淳朴，更容易“不忘初心”，更容易发挥“工匠精神”，青年们更爱国、更敬业、更乐于奉献。青年强，则中国强。那样的未来，或许是更有前景，更可持续发展，更不可限量的未来。